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陶冬認為，將中國房地產市場拉入下降週期，需要「貨幣環境正常化加速」、「外貿順差大幅減少甚至出現逆差」、「聯準會退出量化寬鬆政策」三大要素。估計還要數年後才會有大規模調整。

陶冬估計還要數年 中國房市才能具備下降週期三大因素

陶冬認為，將中國房地產市場拉入下降週期，需要「貨幣環境正常化加速」、「外貿順差大幅減少甚至出現逆差」、「聯準會退出量化寬鬆政策」三大要素。估計還要數年後才會有大規模調整。

海口市美蘭機場到達廳裡，有九家商舖。 其中一家是咖啡廳，一家是便利店，剩下七家全都是地產發展商的貴賓廳，負責接送買樓人士。

海南島的情景也許誇張了一些，不過看看中國各機場鋪天蓋地的賣樓廣告，不比海口少。房地產業，在中國經濟中佔著超高的比重，遠高過世界其他國家在正常情況下的水平。

五月份以來，中國的地方政府紛紛推出各種措施，為冰封的房地產市場解凍、升溫，房市成交量驟升，房價也開始上揚。只是開發商與地方政府學乖了，讓房價數據看上去沒有怎麼動。

針對各地政府在房地產優惠政策上的百花齊放，北京的反應出奇地冷靜。在輿論上，中央政府堅持對房地產市場的調控堅定不動搖，人民日報、新華社的社論和評論員文章，立場鮮明堅定、旗幟鮮明。但是在實際舉動上，除了對個別過份的城市打壓之外，北京對多數地方政府的吹暖風，採取了睜一隻眼、閉一隻眼的態度。中國的房地產新政，基本上蛻變為光打雷、不下雨了。 七月底召開的政治局會議，為下半年經濟政策定調，將穩經濟提到更高的位置，林林總總地羅列出許多政策，可是對房地產政策卻隻字未提。

中央政府在房地產政策立場上的改變，其實並不出奇。貨幣政策從信貸放鬆到降利率、存款準備金率，已經眼花瞭亂地舞過一輪了，不過對經濟的刺激效果看來並不好。中國處在流動性陷阱中，在已經極度寬鬆的貨幣環境中，推行進一步寬鬆的政策，邊際效果不會大。貴州等一批省份公佈出金額驚人的投資計劃，但是實際上地方政府的財政早已捉襟見肘，銀行也不願意再無條件地貸款支持地方基礎建設。至於減稅，那是好的政策，不過實施需要時間。

縱觀所有宏觀政策，對經濟张驰真的還能有效控制的，恐怕只剩下那個講不得的房地產政策。而且刺激經濟並不需要北京做什麼，只需要它不做什麼，放下那隻“閒不住”的手，停止對市場的打壓，其它便水到渠成了。北京恰到好處地做了這一點，一方面狠話繼續講，另一方面對房市的升溫睜一隻眼閉一隻眼。北京閉著的眼能閉多久，取決於經濟的下滑程度。

筆者認為，中國房市的一輪小陽春已經形成。 開發商賣出一批房子後，資金狀況已有改善，不再急於減價出貨。離場觀望的熱錢，在減息等政策信號的刺激下又重投市場。積壓多時的剛性需求，亦有爆發跡象。 中介機構玩出各種花招，繞過限購令。

此時放鬆房地產政策，也許對穩定經濟有所幫助，但是長遠來看只會製造出更大的泡沫，最終給經濟及金融體繫帶來更大的隱患。格林斯潘在二○○四年提出“非理性繁榮”時，也曾試圖對貨幣政策作出調整，卻因各種原因半途而廢了。美國接下來的房地產瘋狂，最終帶來了房市的坍塌，金融業遭受幾近滅頂之災。時隔多年，美國經濟不僅沒有恢復元氣，更有可能邁向“失去的十年”。

在中國，人們通過預測政策走向來看房地產走勢。的確，中國政府的政策（尤其是行政政策），對房市有著非常重要的影響力，在一定時間內和某種程度上，可以主導市場的成交量。不過政府不是萬能的，它沒有上帝之手，更沒有上帝之腦。房地產市場有自身的規律，有周期性的起落節奏。 貨幣環境、庫存狀況、需求、人口結構，將最終決定房地產市場的起落轉折。政策因素，可以拉長或縮短房市週期，可以減緩或加大調整力度，但是很難將其周期性規律一筆勾銷。

的確，房地產行業對國民經濟至關重要，政府輕易不敢痛下殺手。不過這一點，不僅在中國如此，在一九八○年代的日本或八年前的美國也是如此。當週期性因素積聚到一定程度，政府政策未必是決定房市走向的唯一因素。

筆者看來，將中國房地產市場拉入下降週期，需要三大要素。

一，貨幣環境正常化加速。 近十年的流動性擴張堪稱天量，相信下一屆政府會適當收縮銀根。二，外貿順差大幅減少甚至出現逆差。外匯占款是製造中國流動性最大單一源泉。 三，美國聯儲退出量化寬鬆政策。 由於人民幣與美元匯率隱形掛勾，美國的貨幣政策直接影響中國的貨幣環境。這三大要素的形成需要時間，筆者估計中國房市的大規模調整應該在幾年後發生。

回到海南島，如果開發商們能夠將巨額的住宅庫存，按照目前的標價賣出，然後將囤積的十八萬畝土地建成住宅，按照目前的標價賣出，則海南可以收回的資金將足以買下紐約曼哈頓。海南的房價會不會跌，讀者請自行判斷。